Les grandes crises commencent toujours par un "Credit event"
CMBS, CRE et ville fantôme
L’immobilier commercial, grand sujet de cette période de hausse des taux. Rappelez-vous, nous en avions déjà discuté il y a de ça quelques mois :
L'immobilier commercial, prochain maillon à céder ?
Où en sommes-nous dans cette catégorie spécifique d’immobilier ? Quels sont les risques ? Découvrons les dernières données dans ce nouvel article.
Bienvenue dans The Macronomist, si on vous a fait suivre ce mail, je vous invite à vous abonner !
Je vais simplement citer la première partie de mon premier article sur ce sujet :
Reprenons les bases avant toute chose.
Pour un propriétaire, le coût le plus important est, le plus souvent, le coût des intérêts. Imaginons que vous achetiez un immeuble pour 10 millions de dollars, en utilisant 2 millions d’apports et 8 millions de dettes.
Vous contractez un prêt de quelques années à un taux de 3%. Les intérêts vous coûteraient 240 000$. Si l’immeuble est occupé, vous récoltez 600 000$, et vous pouvez ajouter à ça des frais d’exploitation, réparation, entretien de 100 000$.
Les loyers grimpent, la valeur du bien grimpe, les différents partis sont contents : propriétaire, locataire, et banques. Les intérêts du prêt reviennent d’ailleurs aux déposants et actionnaires de cette banque.
Seulement voilà le problème : nous sortons d’une période où les taux ont été maintenus artificiellement bas durant des années, et les sociétés immobilières en sont devenues dépendantes.
Le secteur de l’immobilier commercial, et précisément les immeubles de bureaux sont à risque. Quand les baux expirent, les locataires réduisent la surface qu’ils louent, et le taux d’inoccupation monte en flèche. Le propriétaire a alors le choix de baisser son loyer, pour faire rester les occupants, mais le poids de sa dette a augmenté. Ses recettes s’effondrent donc.
De plus, aux USA, les prêts sont souvent à taux variables, et seront donc renouvelés à des taux clairement plus élevés.
La hausse des taux met le secteur de l’immobilier sous pression, ce à quoi tout le monde s’attendait.
Quelques graphiques pour appuyer ce raisonnement :
Comme nous pouvons le voir ci-dessous, le taux d’inoccupation (bleu) et l’espace en sous-utilisation (rouge) sont élevés dans la plupart des grandes villes américaines. La dernière tranche (en jaune), représente les bureaux bientôt disponibles (espace sous-loué arrivant à expiration, espace en construction, espace qui va être libéré).
